Met de urgentie om het woningtekort terug te dringen, groeit ook de aandacht voor geschikte, alternatieve bouwmethoden zoals het optoppen. Maar brede toepassing van de bouwmethodiek laat nog op zich wachten. Waar zit ‘m dat in?
Dat optoppen een probaat instrument kan zijn bij het uitbreiden van de bestaande (woning)voorraad is al langer bekend. Al in de jaren ’90 van de vorige eeuw zetten de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), pionierende architecten, en dito stedenbouwkundigen bij diverse gemeenten zoals Rotterdam, zich in om het optoppen – samen met onder meer uitplinten en inbreien – tussen de oren te krijgen van bestuurders, beheerders, ontwerpers en bouwers. Optoppen, als hét gereedschap voor een doeltreffende en doelmatige herontwikkeling en verdichting van de bestaande stad.
Daarbij wezen de pleitbezorgers nadrukkelijk op het grote, onderscheidende pluspunt van optoppen ten opzichte van sloop en nieuwbouw: duurzaamheid. Via optoppen maak je optimaal gebruik van de gegeven stedelijke ruimte, je doet geen aanspraak op toch al schaarse grond, en je reduceert de productie van sloop- en bouwafval.
Eeuwige belofte?
Dat de interesse in het optoppen de laatste jaren weer opbloeit, laat zich verklaren uit dezelfde motieven, maar dan nog eens aangewakkerd en versterkt door de inmiddels alom erkende noodzaak dat de woningbouwproductie sneller moet, maar tegelijkertijd ook duurzaam. Die groeiende belangstelling heeft nog niet uitgemond in een brede toepassing.
Nog altijd vindt optoppen op selecte schaal plaats, zo blijkt onder meer uit het onderzoek Transformaties in de woningvoorraad 2024 dat het CBS eind vorig jaar heeft afgerond. Ook ABN AMRO is somber gestemd in haar analytisch rapport De belofte van optoppen van september 2025. Zo laat de bank weten dat woningcorporaties tot het jaar 2030 waarschijnlijk slechts iets meer dan 4.800 optopwoningen zullen laten bouwen. Dat is maar 7,2 procent van het geschatte potentieel van 67.000 woningen uit optoppen. En dat staat in schril contrast met de veel gememoreerde ambitie van de rijksoverheid om jaarlijks (in totaal) 100.000 extra woningen bij te bouwen.
Doorbraak nabij?
Vooralsnog blijft het optoppen in de bouwpraktijk te beperkt om substantieel bij te dragen aan de woningvoorraad. Toch ligt een grootschalige toepassing in het verschiet, zeker nu het optoppen op ‘de agenda’ staat van de diverse beslissers en beïnvloeders.
In de landelijke politiek kan optoppen inmiddels op steun rekenen. Na Hugo de Jonge loopt ook Mona Keijzer als zittend demissionair minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening warm voor optoppen als oplossing voor de woningnood. Dat zorgt weer voor draagvlak en daadkracht bij het wegnemen van knelpunten voor optoppen in regelgeving en beleid van overheden, variërend van de (te) strikte parkeernormen tot trage vergunningstrajecten en vertragende inspraakprocedures.
Tegelijkertijd wijst recent politiek debat tevens uit dat een brede, structurele oplossing van de woningnood naderbij komt, indien de opgave wordt benaderd en behandeld in het bredere kader van de (stedelijke) gebiedsontwikkeling. Optoppen wordt dan eigenlijk ‘verticale gebiedsontwikkeling’.
Potentieel voor verticale gebiedsontwikkeling
Optoppen levert niet alleen extra woningen op, het geeft een kwaliteitsimpuls aan het bestaande gebouw, de buurt, de wijk. Verdichting via optoppen draagt bij aan een meer pluriforme opbouw van de wijkbevolking, een hoger voorzieningenniveau en meer mogelijkheden voor sport, cultuur, recreatie en groen in de stad. Lukas Meuleman van Stec Groep is er duidelijk over: ‘verticale ingrepen in de bestaande stad brengen horizontale versterkingen. Zo wordt de buurt aantrekkelijker als vestigingsplaats voor winkels en bedrijven. Dat illustreert hoe optoppen en gebiedsontwikkeling elkaar versterken’.
Zijn Stec Groep tekende in april 2024 voor de Handreiking Optoppen. Hierin vinden gemeenten, corporaties en andere opdrachtgevers handvatten voor beleid en uitvoering. Inmiddels zijn daar heel wat handleidingen, stappenplannen en praktische adviezen bijgekomen en heeft ook de Handleiding Optoppen haar tweede, herziene editie beleeft met daarin weer nieuwe inzichten voor de aanpak van optoppen.
Gesteund door deze veelheid aan goede raad en de gunstige ontvangst in de politieke arena, raakt ook de Nederlandse bouwsector steeds enthousiaster over optoppen. Innovatieve bouwondernemingen ontwikkelen zelfs concepten voor optoppen met geprefabriceerde en gestandaardiseerde elementen die eenvoudig ‘herhaalbaar’ zijn. Zo kwam VORM al met ‘Optopr’ en introduceerde Dura Vermeer ‘BlokjeOp’; concepten waarmee het optoppen in grotere series haalbaar en betaalbaar wordt.
Sleutelrol voor gemeenten
Desondanks wordt de schaalvergroting van het optoppen nog in de wielen gereden door hoge kosten, lastige procedures en praktische bezwaren. Of optoppen de ‘doorstart’ maakt naar een grootschalige en seriematige toepassing, ligt volgens Stec Groep vooral aan de gemeenten, als aanjagers en coördinatoren van de (verticale) gebiedsontwikkeling. Gemeenten spelen een sleutelrol in het succes óf falen.
Lukas Meuleman pleit daarbij voor maatwerk: ‘Voor wie bouw je? Senioren hebben andere behoeften dan jongeren. Flexibiliteit in regels, zoals de parkeernormen, kan helpen om projecten van de grond te krijgen zonder dat de leefbaarheid daaronder lijdt. Maatwerk in gebiedsontwikkeling leidt snel tot meer succes.’
Groeikansen
Concept-ontwikkelaars zoals Arjan van de Watering van Optopr zien weldegelijk kansen voor groei, temeer omdat zowel corporaties als particuliere eigenaren en VVE’s openstaan voor optoppen. Volgens hem draait ’t om: ‘een balans tussen technische haalbaarheid en kostenbeheersing. Door hierop de focussen, krijgen gebiedsontwikkeling en slimme oplossingen een prominente plaats. Prefab bouwmethoden en vaste teams kunnen helpen om projecten voorspelbaar en betaalbaar te maken, ook op complexe locaties.’
Combineer dat evenwicht tussen technische haalbaarheid en kostenbeheersing met eenvoud en souplesse in regelgeving en procedures én het streven naar meerwaarde voor bestaande wijk en stad, en optoppen gaat écht van de grond komen. Maar dan misschien wel onder een nieuwe naam: verticale gebiedsontwikkeling.